El alquiler de inmuebles: la nueva salida inmobiliaria. Fuente: GabutticicarillibienesraicesEl auge del alquiler de inmuebles es una realidad y su precio, de hecho, se ha disparado en el último año alcanzando un 10% de aumento en doce capitales españolas.

Con todo, muchos arrendadores y arrendatarios a menudo desconocen bastante información acerca de este mercado. Siendo así, pasamos a describir las principales obligaciones y derechos que poseen cada una de las partes involucradas en el alquiler de un inmueble.

En caso de necesitar más información, es importante que cuentes con el asesoramiento de un Administrador de Fincas especializado.

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Los conflictos en las comunidades de vecinos siempre han estado presentes en menor o mayor medida. Sin embargo, cuando la situación supera límites razonables y deriva en el acoso sistemático a una persona nos encontramos frente a un delito tipificado como blocking. No se debe confundir, no obstante, un incidente vecinal esporádico con el acoso.

¿Qué es el ‘blocking’?

Entendemos como tal el hostigamiento que una persona padece por parte de uno o varios vecinos de su propia comunidad. Estas agresiones (en su mayoría verbales, pero en algunos casos también físicas) pueden desembocar en graves daños psicológicos para su víctima.

El perfil de persona que efectúa este tipo de ataques es parecido al del mobbing (acoso en el trabajo): alguien aparentemente integrado, pero con tendencia a la sociopatía. Además, el hostigador tiende a buscar el apoyo en el grupo de vecinos ya que no considera que sus actos sobre la víctima sean incorrectos.

Motivos de su aumento

Desde 2015, el acoso vecinal está recogido como delito en el Código Penal (CP) y se castiga con penas de prisión de tres meses a dos años o multas de seis a veinticuatro meses. Pese a no contar aún con los números suficientes como para ofrecer estadísticas relevantes sobre blocking, sí que se ha detectado un aumento de las denuncias tras la modificación efectuada en el Código Penal.

Los juzgados reciben, aproximadamente, un 10% más de denuncias por casos de blocking con respecto al 2015, año en que se tipificó como delito según datos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Con todo, el acoso vecinal es un delito con una especial dificultad de demostración ya que, en su mayoría, las agresiones suelen ser anónimas y la víctima nunca dispone de pruebas suficientes para incriminar a su hostigador.

Tipos de ‘blocking’

Existen distintos tipos de acoso según la persona a la que van dirigidos. Siendo así, encontramos:

A vecinos: El hostigador considera que el comportamiento del/de la vecino/a no es correcto y, por tanto, justifica en ello sus agresiones.

Al presidente de la comunidad: El acosador pretende, mediante sus ataques, hacer que el presidente de la comunidad adopte una postura u otra frente a un tema de su interés.

Al administrador de la finca: Los hostigadores suelen descargar con el administrador de fincas toda su rabia en base a lo que ellos creen que debería ser una buena gestión.

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1.¿Puedo renunciar a la presidencia de mi comunidad si he sido elegido?

Tal como dictamina la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ejercer la presidencia de la comunidad tras haber sido elegido es obligatorio. En caso de no poder presidir la Comunidad por razones de peso sustentables (vejez, enfermedad, vivir en un municipio distinto…), se podrá solicitar a un juez el relevo del cargo en el plazo de un mes tras el nombramiento.

2.¿Los locales que tengan acceso independiente deben contribuir en los gastos de portal y escalera de las Comunidades?

Tanto si tienen acceso independiente como si no, deben abonar los gastos comunes acordados en la cuota participativa. Habrá, no obstante, excepción si están exonerados de dicha contribución en virtud de un acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad o porque así conste en los Estatutos de la Comunidad.

3.¿Quién y cómo puede reclamar los impagos a la Comunidad?

El Presidente o el Administrador de la Comunidad puede reclamar los impagos a la Comunidad por parte de algún vecino moroso.

La forma de actuación más recomendable ante un caso de esta índole es la diplomática. Se intentará hablar y llegar a un entendimiento con la persona responsable de los impagos.

En caso de agotarse la diplomacia, la vía para proceder a dicha reclamación es la legal: acudiendo al Juez de primera instancia. Para poder acudir ante un Juez se deberán haber cumplido previamente los siguientes requisitos:

-Acuerdo en Junta de vecinos

-Certificación del acuerdo por parte del Secretario con el beneplácito del Presidente

-Notificación del acuerdo por parte de los vecinos afectados

4.¿Un vecino moroso tiene derecho a voto en las Juntas?

La respuesta es clara: no. La convocación de la Junta de Propietarios tendrá una relación de los vecinos que no están al corriente de pago y se les avisará de que no contarán con derecho a voto en la Junta a celebrar.

5.¿Quién debe asistir a las Juntas: el arrendador o el arrendatario de la vivienda?

A efectos de la LPH, el arrendatario de la vivienda no tiene el derecho de asistir a las Juntas de Propietarios. Con todo, si el arrendador le ha cedido expresamente y por escrito el derecho de asistencia y voto, el arrendatario podrá ejercerlos.

6.¿Qué tipos de Juntas hay?

Existen dos tipos de Juntas en una Comunidad de Propietarios: las ordinarias y las extraordinarias. Entendemos las primeras como aquellas celebradas una vez al año en que se aprueban las cuentas y los presupuestos de la comunidad y comprendemos las segundas como todas aquellas que sirvan para tratar los temas restantes.

7.¿Puedo reclamar si han subido las cuotas de la Comunidad de Vecinos?

Siempre que dichas cuentas hayan aumentado por alguna circunstancia que lo amerita, no. Se puede intentar, aún así, llegar a un acuerdo con los vecinos para intentar ahorrar en otros gastos de la comunidad y que así no suban las cuotas.

8.¿Qué puedo hacer si tengo vecinos demasiado ruidosos o molestos?

Tanto el Presidente como el Administrador de la Comunidad podrá solicitar al causante del ruido o molestia que cese en la actividad que genera controversia. Si fracasara en el intento y la mala conducta persistiera, se podría presentar una denuncia ante el Ayuntamiento del municipio correspondiente y/o una demanda de acción para cesar los ruidos y actividades molestas.

9.¿Qué es una derrama?

Una derrama es todo aquel pago adicional de la comunidad (es decir, no contemplado en la cuota normal para pagar imprevistos) aprobado en la Junta de Propietarios.

10.¿Quién debe asumir las cuotas debidas a la Comunidad en la compraventa de una vivienda?

La responsabilidad de pagar los impagos a la Comunidad es del que adquiere la vivienda y alcanza el año anterior al momento de la compra. El vendedor, por su parte, deberá presentar un certificado del Secretario y del Presidente de la Comunidad en el que conste la cantidad de cuotas que se deben a la Comunidad en el momento de la escritura de compraventa ante Notario.

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• Usurpación de propiedad: Refiriéndonos a los supuestos en los cuales el inmueble no constituya vivienda habitual, estaremos ante el delito previsto en el artículo 245 del Código Penal.
• Procesos de separación o divorcio
• Falta de pago continuado por parte del arrendatario

Retomando este último aspecto, en el que centramos nuestro artículo, no nos hallamos ante una situación delictiva per se salvo que existiese una estafa o insolvencia punible. En primer lugar, pues, deberíamos demandar al arrendatario por la falta de impago de la renta mensual, tal como se prevé en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, no es posible cambiar directamente la cerradura al inquilino en el caso de no hallarse éste en dicha vivienda, pues incurriríamos en el delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal.

Por consecuente,  el inquilino seguirá teniendo el derecho de posesión del inmueble según el contrato de arrendamiento firmado anteriormente con el mismo. Si el arrendatario no desalojara el inmueble, seguirá gozando de este derecho, a no ser que se ejecutara su lanzamiento tras la demanda oportuna, tal y como viene previsto en el artículo 675.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que nos dice lo siguiente: “Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda”.

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La comezón y el incordio de todo propietario: tener una (o varias) gotera(s). Saber detectar su origen es fundamental a la hora de solucionar el problema que suponen, pues sólo de este modo sabremos que el goteo se ha erradicado por completo. En una Comunidad de Propietarios, las goteras pueden aparecer desde distintas direcciones y en distintos espacios de tu casa.

¿El motivo de su aparición? También es variado: bien por culpa de la naturaleza, de errores en la estructura de las viviendas o por algún tipo de mala práctica por parte de tus vecinos… Pasamos a repasar, pues, los puntos más propensos a sufrir este tipo de filtraciones de agua:

¿Dónde puedo encontrarme con una gotera?

Baño: son el punto con mayor probabilidad de sufrir goteras en una Comunidad de Vecinos. Revisa bajo la ducha o el inodoro para detectar si sufres algún tipo de filtración.

Terraza: si la finca en la que vives es antigua, ten seguro que vivir en el ático no siempre acarrea ventajas. Tienes más posibilidades de tener una gotera en el techo, sobre todo en épocas de lluvias frecuentes.

Cocina: tanto por temas de condensación como por algún tipo de incidencia en las tuberías, las cocinas también son un lugar de frecuente aparición para las goteras. Investiga bajo la pila de lavar los platos.

Edificios a 4 vientos: aquellos edificios que no tienen ningún otro bloque al lado que les proteja de las condiciones meteorológicas (o que cuenten con la impermeabilización adecuada) son más propensos a sufrir este tipo de humedades en las paredes de su estructura.

Habitaciones adyacentes: si tu cuarto es el contiguo al cuarto de baño, merece la pena que eches un vistazo a sus paredes en busca de posibles filtraciones.

¿Cómo lo soluciono?

Sea cual sea el motivo de aparición de una gotera, tienes que tener algo seguro: lo mejor es repararlas lo antes posible. Si mantenemos la gotera por mucho tiempo no sólo nos vamos a tener que enfrentar a un deterioro en la pintura de la pared o el techo, sino que también estaremos ante posibles daños en la propia estructura. Una reparación que no se haya efectuado en un plazo de tiempo razonable tiene su contraparte en un aumento del coste de la misma, pues el deterioro de la zona habrá ido incrementándose (p.e: dañando la armadura del hormigón del techo).

Siendo así, es vital que te pongas en contacto cuanto antes con el Administrador de Fincas de tu comunidad y le comuniques la situación. Este tipo de profesional deberá solucionar el problema de forma urgente, ahorrando así costes que podrían derivar en un futuro si la situación de filtración se mantuviera.

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Cuando hablamos de un Administrador de Fincas nos referimos a un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de una comunidad, las cuestiones legales, técnicas y sobre todo financieras con el objetivo de trabajar por y para el sostenimiento económico de dicha finca.
Como profesional, está sujeto a un conjunto de obligaciones derivadas de la ley. La referencia principal es la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), una legislación que regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios desde que se otorga el título constitutivo o escritura de división horizontal, hasta la extinción de la misma propiedad horizontal.

1) Control de los contratos

La obligación del cumplimiento de contratos es un deber mediante el cual, tal y como describe el artículo 20 de LPH, se ha de “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. En este sentido el administrador de fincas, ante un incorrecto servicio de cualquier proveedor del inmueble, tendrá el deber de apercibir a dicha empresa y asesorar de manera rápida y precisa al presidente que, como representante de la comunidad, podrá resolver el contrato según lo asesorado por el profesional.

2) Control contable

El Administrador de Fincas deberá llevar a cabo un control de los ingresos de la comunidad para comprobar que los gastos no superan los beneficios. Para ello, será indispensable que el Administrador prepare con antelación y someta a Junta todos los gastos que se prevean, a fin de proponer las metodologías necesarias que resulten efectivas para hacer frente a los mismos.

3) Conservación de la finca

Nos encontramos ante, tal vez, una de las obligaciones más controvertidas. En este punto, debe quedar claro que la ley permite que el Administrador de Fincas pueda solicitar una reparación de manera directa cuando se encuentre ante un problema urgente en la finca. Remarcamos que, posteriormente deberá rendir cuentas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Aun así, es siempre recomendable que facilite varios presupuestos al presidente y que sea él quien elija el más adecuado, con tal de mantener una transparencia y buena gestión. En el supuesto contrario, entendido como que la reparación no es de carácter urgente pero sí necesaria, el Administrador no podrá mandar a un proveedor a reparar el problema de forma directa, pues únicamente se le concede esta facultad cuando existe un riesgo o urgencia.

4) Dar cumpliendo de lo acordado en junta. Función de cobrar y pagar

Pese a la complejidad de este punto, se debe tener muy en cuenta que una buena gestión de lo cobrado y pagado es vital. El Administrador de Fincas deberá ejecutar los acuerdos que se adopten en las juntas vecinales y, en materia de obras, tendrá la obligación de realizar los pagos y cobros pertinentes que procedan.

5) Conservación de documentación, redacción de actas y conservación de las mismas en libro de actas 

Cabe resaltar que el Administrador actúa en cualquier supuesto como secretario de cuantas juntas se realicen y deberá custodiar a disposición de los titulares, cualquier documentación comunitaria. De esta obligación, extraemos que, el Administrador deberá conservar durante un plano de cinco años todas las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos importantes derivados de las reuniones. Ejemplos de documentación a custodiar serían las facturas, recibos, contratos o acuerdos de cualquier tipo. En este sentido, además se deberá conservar debidamente en el libro de actas y el conjunto de las mismas que extraiga de cualquiera de las reuniones que realice en el seno de sus servicios como administrador fincas. Si existiera cambio de Administrador de Fincas: el libro o los libros de actas que mantenga la comunidad se deberá conservar y traspasar del Administrador saliente al Administrador entrante.

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Tras años viendo cómo la morosidad aumentaba en las comunidades de vecinos sin cesar, dada la mala situación económica actual, finalmente comienza a haber una disminución y mejora en el sector. En 2016, el curso de los acontecimientos varió y la tasa de morosos se vio reducida en aproximadamente un 8% con respecto al año anterior. La deuda española fue de 1665,9 millones de euros y la catalana se situó en 259,3 millones.

Los datos llegan del informe difundido por el Consejo General de Administrador de Fincas de España y avalan una cierta holgura en un sector muy apretado a lo largo de los últimos años. Los propietarios de inmuebles comienzan a tener cierto margen para poder enfrentarse a las derramas que requieren sus fincas.

En función del mayor índice de morosidad español, Andalucía está en primer lugar con 320,39 millones de euros de deuda. Cataluña, por su parte, ocupa el segundo lugar con un impago de 259,3 millones. Una tasa que ha disminuido, en base a 2015, un 7,93%.

Dentro de Cataluña nos encontramos que la provincia con mayor morosidad es Barcelona, con 191,01 millones de euros de deuda. Lleida, sin embargo, sería la menor afectada con sólo 11,68 millones de euros de impago. Girona y Tarragona mantendrían unos niveles considerablemente menores a los de Barcelona, situándose en 27,4 millones y 29,2 millones de euros respectivamente.

¿Existe solución a la morosidad?

La necesidad de una nueva Ley de Propiedad Horizontal se hace cada vez más patente dada la situación actual. Pese a que los datos muestran una minora de lo adeudado, sigue existiendo un 39,9% de comunidades de propietarios que se ven afectadas por los impagos.

La eterna pregunta y el gran dilema de los afectados es, pues, qué hacer al efecto. Existen diversos pasos a seguir y técnicas que pueden tenerse en cuenta para hacerle frente a un vecino moroso: abrir el diálogo, recurrir a la vía legal, acudir a la vía judicial o pedir la ayuda de un Administrador de Fincas profesional y competente.

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Si tu comunidad lleva tiempo pidiendo a gritos un cambio de Administrador de Fincas, no lo pospongas más por miedo a involucrarte en un tedioso proceso. Pese a lo que muchos puedan creer, cambiar de Administrador es algo bastante sencillo. Olvídate de la burocracia o el papeleo, te explicamos cómo hacerlo en 4 fáciles pasos:

1. Si eres el Presidente de tu Comunidad, celebra una Junta para proponer el cambio de Administrador. Si no eres el Presidente, solicita que se efectúe dicha reunión. En este último supuesto, recuerda que una Junta puede convocarse si tiene el apoyo mínimo del 25% de los vecinos de la comunidad (o de las cuotas de participación de la misma). En esta reunión, de la que no es necesario informar al Administrador que cesa en el cargo, se planteará la necesidad de cambio.
2. Establece un plazo máximo para encontrar nuevo Administrador. Lo más pertinente es haber solicitado presupuesto antes a un buen Administrador de Fincas que sepa gestionar la comunidad de forma correcta y se asegure de velar por los intereses de los vecinos. Con ello en mente, el plazo de búsqueda recomendado suele ser de 14 días.
3. Si eres el Presidente de la Comunidad, realiza una Junta General y asegúrate que todos los vecinos reciban una copia de la convocatoria de la misma. El mejor modo de cerciorarte de que cada uno recibe su convocatoria es o bien ir a Correos (mediante carta certificada y acuse de recibo) o puerta por puerta. En caso que no seas el Presidente, pídele que convoque la Junta.
4. Celebra la Junta General y obtén un acuerdo por mayoría simple que certifique el cambio de Administrador. Entendemos por mayoría simple a la mitad más uno de los participantes de la reunión, por lo que no es necesario que la totalidad de los propietarios esté conforme. En un máximo de 10 días desde la adopción del cambio, se deberá cerrar el acta firmada por el secretario y el presidente y se deberá comunicar la decisión al Administrador cesante. En algunos casos, la propia Administración entrante es la que se encarga de contactar con los anteriores para realizar el comunicado y el traspaso de documentación relacionada con la Comunidad. Desde, por ejemplo, en Blau Gestors nos encargamos íntegramente de realizar dicho trámite.

En el caso que necesites ayuda o asesoramiento para realizar alguno de los pasos descritos, no te preocupes. Recuerda que puedes contactar con nosotros y nuestro equipo resolverá cualquier duda que puedas tener.

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