Se entiende como zona común, tal como se especifica en el art. 396 del Código Civil, aquellos espacios colectivos del edificio que pertenecen a todos los propietarios de la finca. Por ejemplo, serían zonas comunitarias los jardines, piscinas, patios, escaleras….

Uso particular de los vecinos

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que cualquier vecino puede disfrutar de los espacios comunes de la finca, siempre respetando las instalaciones y otros elementos comunitarios. Por tanto, este uso liga al vecino a evitar daños o desperfectos que puedan repercutir en un perjuicio para el resto de propietarios.

En la gran mayoría de comunidades de propietarios, además, los propios estatutos ya definen las normas del uso de los espacios comunitarios. Por tanto, el vecino deberá consultarlo para saber qué limitaciones u horarios deberá seguir para poder disfrutar de la zona en cuestión.

¿La cosa cambia si quiero celebrar fiestas privadas?

Sí. Si estás pensando en hacer una fiesta en el jardín de tu comunidad o celebrarla en la piscina comunitaria… ¡un momento! Antes de hacerlo deberás solicitar permiso a tu comunidad por escrito, para que pueda incluirse la solicitud en el orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria. Podrás celebrar tu evento si el voto de los vecinos es favorable y unánime.

¿Debo tener algo en cuenta para organizar mi evento?

Lo mejor es que antes de realizar tu solicitud vayas preparado. Te recomendamos echar un vistazo a la normativa de tu municipio con respecto a ruidos y actividades molestas para averiguar en qué horario es más probable que puedas celebrar tu evento sin causar problemas  a nadie. Además de esto, también podrás ver otras circunstancias que quizás puedan ayudarte a ganar una decisión favorable en la junta de vecinos.

¿Qué ocurre si los vecinos rechazan mi solicitud?

Has hecho la solicitud y te la han denegado. No desesperes, en ese caso te recomendamos que acudas al administrador de tu finca y le pidas que actúe como mediador. Él, como profesional, podrá aconsejarte sobre cómo realizar el evento sin poner en riesgo tu buena relación con el resto de vecinos, además de tratar con estos con mayor flexibilidad e imparcialidad.

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El alquiler de inmuebles: la nueva salida inmobiliaria. Fuente: GabutticicarillibienesraicesEl auge del alquiler de inmuebles es una realidad y su precio, de hecho, se ha disparado en el último año alcanzando un 10% de aumento en doce capitales españolas.

Con todo, muchos arrendadores y arrendatarios a menudo desconocen bastante información acerca de este mercado. Siendo así, pasamos a describir las principales obligaciones y derechos que poseen cada una de las partes involucradas en el alquiler de un inmueble.

En caso de necesitar más información, es importante que cuentes con el asesoramiento de un Administrador de Fincas especializado.

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Los conflictos en las comunidades de vecinos siempre han estado presentes en menor o mayor medida. Sin embargo, cuando la situación supera límites razonables y deriva en el acoso sistemático a una persona nos encontramos frente a un delito tipificado como blocking. No se debe confundir, no obstante, un incidente vecinal esporádico con el acoso.

¿Qué es el ‘blocking’?

Entendemos como tal el hostigamiento que una persona padece por parte de uno o varios vecinos de su propia comunidad. Estas agresiones (en su mayoría verbales, pero en algunos casos también físicas) pueden desembocar en graves daños psicológicos para su víctima.

El perfil de persona que efectúa este tipo de ataques es parecido al del mobbing (acoso en el trabajo): alguien aparentemente integrado, pero con tendencia a la sociopatía. Además, el hostigador tiende a buscar el apoyo en el grupo de vecinos ya que no considera que sus actos sobre la víctima sean incorrectos.

Motivos de su aumento

Desde 2015, el acoso vecinal está recogido como delito en el Código Penal (CP) y se castiga con penas de prisión de tres meses a dos años o multas de seis a veinticuatro meses. Pese a no contar aún con los números suficientes como para ofrecer estadísticas relevantes sobre blocking, sí que se ha detectado un aumento de las denuncias tras la modificación efectuada en el Código Penal.

Los juzgados reciben, aproximadamente, un 10% más de denuncias por casos de blocking con respecto al 2015, año en que se tipificó como delito según datos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Con todo, el acoso vecinal es un delito con una especial dificultad de demostración ya que, en su mayoría, las agresiones suelen ser anónimas y la víctima nunca dispone de pruebas suficientes para incriminar a su hostigador.

Tipos de ‘blocking’

Existen distintos tipos de acoso según la persona a la que van dirigidos. Siendo así, encontramos:

A vecinos: El hostigador considera que el comportamiento del/de la vecino/a no es correcto y, por tanto, justifica en ello sus agresiones.

Al presidente de la comunidad: El acosador pretende, mediante sus ataques, hacer que el presidente de la comunidad adopte una postura u otra frente a un tema de su interés.

Al administrador de la finca: Los hostigadores suelen descargar con el administrador de fincas toda su rabia en base a lo que ellos creen que debería ser una buena gestión.

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1.¿Puedo renunciar a la presidencia de mi comunidad si he sido elegido?

Tal como dictamina la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ejercer la presidencia de la comunidad tras haber sido elegido es obligatorio. En caso de no poder presidir la Comunidad por razones de peso sustentables (vejez, enfermedad, vivir en un municipio distinto…), se podrá solicitar a un juez el relevo del cargo en el plazo de un mes tras el nombramiento.

2.¿Los locales que tengan acceso independiente deben contribuir en los gastos de portal y escalera de las Comunidades?

Tanto si tienen acceso independiente como si no, deben abonar los gastos comunes acordados en la cuota participativa. Habrá, no obstante, excepción si están exonerados de dicha contribución en virtud de un acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad o porque así conste en los Estatutos de la Comunidad.

3.¿Quién y cómo puede reclamar los impagos a la Comunidad?

El Presidente o el Administrador de la Comunidad puede reclamar los impagos a la Comunidad por parte de algún vecino moroso.

La forma de actuación más recomendable ante un caso de esta índole es la diplomática. Se intentará hablar y llegar a un entendimiento con la persona responsable de los impagos.

En caso de agotarse la diplomacia, la vía para proceder a dicha reclamación es la legal: acudiendo al Juez de primera instancia. Para poder acudir ante un Juez se deberán haber cumplido previamente los siguientes requisitos:

-Acuerdo en Junta de vecinos

-Certificación del acuerdo por parte del Secretario con el beneplácito del Presidente

-Notificación del acuerdo por parte de los vecinos afectados

4.¿Un vecino moroso tiene derecho a voto en las Juntas?

La respuesta es clara: no. La convocación de la Junta de Propietarios tendrá una relación de los vecinos que no están al corriente de pago y se les avisará de que no contarán con derecho a voto en la Junta a celebrar.

5.¿Quién debe asistir a las Juntas: el arrendador o el arrendatario de la vivienda?

A efectos de la LPH, el arrendatario de la vivienda no tiene el derecho de asistir a las Juntas de Propietarios. Con todo, si el arrendador le ha cedido expresamente y por escrito el derecho de asistencia y voto, el arrendatario podrá ejercerlos.

6.¿Qué tipos de Juntas hay?

Existen dos tipos de Juntas en una Comunidad de Propietarios: las ordinarias y las extraordinarias. Entendemos las primeras como aquellas celebradas una vez al año en que se aprueban las cuentas y los presupuestos de la comunidad y comprendemos las segundas como todas aquellas que sirvan para tratar los temas restantes.

7.¿Puedo reclamar si han subido las cuotas de la Comunidad de Vecinos?

Siempre que dichas cuentas hayan aumentado por alguna circunstancia que lo amerita, no. Se puede intentar, aún así, llegar a un acuerdo con los vecinos para intentar ahorrar en otros gastos de la comunidad y que así no suban las cuotas.

8.¿Qué puedo hacer si tengo vecinos demasiado ruidosos o molestos?

Tanto el Presidente como el Administrador de la Comunidad podrá solicitar al causante del ruido o molestia que cese en la actividad que genera controversia. Si fracasara en el intento y la mala conducta persistiera, se podría presentar una denuncia ante el Ayuntamiento del municipio correspondiente y/o una demanda de acción para cesar los ruidos y actividades molestas.

9.¿Qué es una derrama?

Una derrama es todo aquel pago adicional de la comunidad (es decir, no contemplado en la cuota normal para pagar imprevistos) aprobado en la Junta de Propietarios.

10.¿Quién debe asumir las cuotas debidas a la Comunidad en la compraventa de una vivienda?

La responsabilidad de pagar los impagos a la Comunidad es del que adquiere la vivienda y alcanza el año anterior al momento de la compra. El vendedor, por su parte, deberá presentar un certificado del Secretario y del Presidente de la Comunidad en el que conste la cantidad de cuotas que se deben a la Comunidad en el momento de la escritura de compraventa ante Notario.

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• Usurpación de propiedad: Refiriéndonos a los supuestos en los cuales el inmueble no constituya vivienda habitual, estaremos ante el delito previsto en el artículo 245 del Código Penal.
• Procesos de separación o divorcio
• Falta de pago continuado por parte del arrendatario

Retomando este último aspecto, en el que centramos nuestro artículo, no nos hallamos ante una situación delictiva per se salvo que existiese una estafa o insolvencia punible. En primer lugar, pues, deberíamos demandar al arrendatario por la falta de impago de la renta mensual, tal como se prevé en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, no es posible cambiar directamente la cerradura al inquilino en el caso de no hallarse éste en dicha vivienda, pues incurriríamos en el delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal.

Por consecuente,  el inquilino seguirá teniendo el derecho de posesión del inmueble según el contrato de arrendamiento firmado anteriormente con el mismo. Si el arrendatario no desalojara el inmueble, seguirá gozando de este derecho, a no ser que se ejecutara su lanzamiento tras la demanda oportuna, tal y como viene previsto en el artículo 675.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que nos dice lo siguiente: “Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda”.

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Tras años viendo cómo la morosidad aumentaba en las comunidades de vecinos sin cesar, dada la mala situación económica actual, finalmente comienza a haber una disminución y mejora en el sector. En 2016, el curso de los acontecimientos varió y la tasa de morosos se vio reducida en aproximadamente un 8% con respecto al año anterior. La deuda española fue de 1665,9 millones de euros y la catalana se situó en 259,3 millones.

Los datos llegan del informe difundido por el Consejo General de Administrador de Fincas de España y avalan una cierta holgura en un sector muy apretado a lo largo de los últimos años. Los propietarios de inmuebles comienzan a tener cierto margen para poder enfrentarse a las derramas que requieren sus fincas.

En función del mayor índice de morosidad español, Andalucía está en primer lugar con 320,39 millones de euros de deuda. Cataluña, por su parte, ocupa el segundo lugar con un impago de 259,3 millones. Una tasa que ha disminuido, en base a 2015, un 7,93%.

Dentro de Cataluña nos encontramos que la provincia con mayor morosidad es Barcelona, con 191,01 millones de euros de deuda. Lleida, sin embargo, sería la menor afectada con sólo 11,68 millones de euros de impago. Girona y Tarragona mantendrían unos niveles considerablemente menores a los de Barcelona, situándose en 27,4 millones y 29,2 millones de euros respectivamente.

¿Existe solución a la morosidad?

La necesidad de una nueva Ley de Propiedad Horizontal se hace cada vez más patente dada la situación actual. Pese a que los datos muestran una minora de lo adeudado, sigue existiendo un 39,9% de comunidades de propietarios que se ven afectadas por los impagos.

La eterna pregunta y el gran dilema de los afectados es, pues, qué hacer al efecto. Existen diversos pasos a seguir y técnicas que pueden tenerse en cuenta para hacerle frente a un vecino moroso: abrir el diálogo, recurrir a la vía legal, acudir a la vía judicial o pedir la ayuda de un Administrador de Fincas profesional y competente.

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