Los conflictos en las comunidades de vecinos siempre han estado presentes en menor o mayor medida. Sin embargo, cuando la situación supera límites razonables y deriva en el acoso sistemático a una persona nos encontramos frente a un delito tipificado como blocking. No se debe confundir, no obstante, un incidente vecinal esporádico con el acoso.

¿Qué es el ‘blocking’?

Entendemos como tal el hostigamiento que una persona padece por parte de uno o varios vecinos de su propia comunidad. Estas agresiones (en su mayoría verbales, pero en algunos casos también físicas) pueden desembocar en graves daños psicológicos para su víctima.

El perfil de persona que efectúa este tipo de ataques es parecido al del mobbing (acoso en el trabajo): alguien aparentemente integrado, pero con tendencia a la sociopatía. Además, el hostigador tiende a buscar el apoyo en el grupo de vecinos ya que no considera que sus actos sobre la víctima sean incorrectos.

Motivos de su aumento

Desde 2015, el acoso vecinal está recogido como delito en el Código Penal (CP) y se castiga con penas de prisión de tres meses a dos años o multas de seis a veinticuatro meses. Pese a no contar aún con los números suficientes como para ofrecer estadísticas relevantes sobre blocking, sí que se ha detectado un aumento de las denuncias tras la modificación efectuada en el Código Penal.

Los juzgados reciben, aproximadamente, un 10% más de denuncias por casos de blocking con respecto al 2015, año en que se tipificó como delito según datos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Con todo, el acoso vecinal es un delito con una especial dificultad de demostración ya que, en su mayoría, las agresiones suelen ser anónimas y la víctima nunca dispone de pruebas suficientes para incriminar a su hostigador.

Tipos de ‘blocking’

Existen distintos tipos de acoso según la persona a la que van dirigidos. Siendo así, encontramos:

A vecinos: El hostigador considera que el comportamiento del/de la vecino/a no es correcto y, por tanto, justifica en ello sus agresiones.

Al presidente de la comunidad: El acosador pretende, mediante sus ataques, hacer que el presidente de la comunidad adopte una postura u otra frente a un tema de su interés.

Al administrador de la finca: Los hostigadores suelen descargar con el administrador de fincas toda su rabia en base a lo que ellos creen que debería ser una buena gestión.

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1.¿Puedo renunciar a la presidencia de mi comunidad si he sido elegido?

Tal como dictamina la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ejercer la presidencia de la comunidad tras haber sido elegido es obligatorio. En caso de no poder presidir la Comunidad por razones de peso sustentables (vejez, enfermedad, vivir en un municipio distinto…), se podrá solicitar a un juez el relevo del cargo en el plazo de un mes tras el nombramiento.

2.¿Los locales que tengan acceso independiente deben contribuir en los gastos de portal y escalera de las Comunidades?

Tanto si tienen acceso independiente como si no, deben abonar los gastos comunes acordados en la cuota participativa. Habrá, no obstante, excepción si están exonerados de dicha contribución en virtud de un acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad o porque así conste en los Estatutos de la Comunidad.

3.¿Quién y cómo puede reclamar los impagos a la Comunidad?

El Presidente o el Administrador de la Comunidad puede reclamar los impagos a la Comunidad por parte de algún vecino moroso.

La forma de actuación más recomendable ante un caso de esta índole es la diplomática. Se intentará hablar y llegar a un entendimiento con la persona responsable de los impagos.

En caso de agotarse la diplomacia, la vía para proceder a dicha reclamación es la legal: acudiendo al Juez de primera instancia. Para poder acudir ante un Juez se deberán haber cumplido previamente los siguientes requisitos:

-Acuerdo en Junta de vecinos

-Certificación del acuerdo por parte del Secretario con el beneplácito del Presidente

-Notificación del acuerdo por parte de los vecinos afectados

4.¿Un vecino moroso tiene derecho a voto en las Juntas?

La respuesta es clara: no. La convocación de la Junta de Propietarios tendrá una relación de los vecinos que no están al corriente de pago y se les avisará de que no contarán con derecho a voto en la Junta a celebrar.

5.¿Quién debe asistir a las Juntas: el arrendador o el arrendatario de la vivienda?

A efectos de la LPH, el arrendatario de la vivienda no tiene el derecho de asistir a las Juntas de Propietarios. Con todo, si el arrendador le ha cedido expresamente y por escrito el derecho de asistencia y voto, el arrendatario podrá ejercerlos.

6.¿Qué tipos de Juntas hay?

Existen dos tipos de Juntas en una Comunidad de Propietarios: las ordinarias y las extraordinarias. Entendemos las primeras como aquellas celebradas una vez al año en que se aprueban las cuentas y los presupuestos de la comunidad y comprendemos las segundas como todas aquellas que sirvan para tratar los temas restantes.

7.¿Puedo reclamar si han subido las cuotas de la Comunidad de Vecinos?

Siempre que dichas cuentas hayan aumentado por alguna circunstancia que lo amerita, no. Se puede intentar, aún así, llegar a un acuerdo con los vecinos para intentar ahorrar en otros gastos de la comunidad y que así no suban las cuotas.

8.¿Qué puedo hacer si tengo vecinos demasiado ruidosos o molestos?

Tanto el Presidente como el Administrador de la Comunidad podrá solicitar al causante del ruido o molestia que cese en la actividad que genera controversia. Si fracasara en el intento y la mala conducta persistiera, se podría presentar una denuncia ante el Ayuntamiento del municipio correspondiente y/o una demanda de acción para cesar los ruidos y actividades molestas.

9.¿Qué es una derrama?

Una derrama es todo aquel pago adicional de la comunidad (es decir, no contemplado en la cuota normal para pagar imprevistos) aprobado en la Junta de Propietarios.

10.¿Quién debe asumir las cuotas debidas a la Comunidad en la compraventa de una vivienda?

La responsabilidad de pagar los impagos a la Comunidad es del que adquiere la vivienda y alcanza el año anterior al momento de la compra. El vendedor, por su parte, deberá presentar un certificado del Secretario y del Presidente de la Comunidad en el que conste la cantidad de cuotas que se deben a la Comunidad en el momento de la escritura de compraventa ante Notario.

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Cuando hablamos de un Administrador de Fincas nos referimos a un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de una comunidad, las cuestiones legales, técnicas y sobre todo financieras con el objetivo de trabajar por y para el sostenimiento económico de dicha finca.
Como profesional, está sujeto a un conjunto de obligaciones derivadas de la ley. La referencia principal es la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), una legislación que regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios desde que se otorga el título constitutivo o escritura de división horizontal, hasta la extinción de la misma propiedad horizontal.

1) Control de los contratos

La obligación del cumplimiento de contratos es un deber mediante el cual, tal y como describe el artículo 20 de LPH, se ha de “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. En este sentido el administrador de fincas, ante un incorrecto servicio de cualquier proveedor del inmueble, tendrá el deber de apercibir a dicha empresa y asesorar de manera rápida y precisa al presidente que, como representante de la comunidad, podrá resolver el contrato según lo asesorado por el profesional.

2) Control contable

El Administrador de Fincas deberá llevar a cabo un control de los ingresos de la comunidad para comprobar que los gastos no superan los beneficios. Para ello, será indispensable que el Administrador prepare con antelación y someta a Junta todos los gastos que se prevean, a fin de proponer las metodologías necesarias que resulten efectivas para hacer frente a los mismos.

3) Conservación de la finca

Nos encontramos ante, tal vez, una de las obligaciones más controvertidas. En este punto, debe quedar claro que la ley permite que el Administrador de Fincas pueda solicitar una reparación de manera directa cuando se encuentre ante un problema urgente en la finca. Remarcamos que, posteriormente deberá rendir cuentas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Aun así, es siempre recomendable que facilite varios presupuestos al presidente y que sea él quien elija el más adecuado, con tal de mantener una transparencia y buena gestión. En el supuesto contrario, entendido como que la reparación no es de carácter urgente pero sí necesaria, el Administrador no podrá mandar a un proveedor a reparar el problema de forma directa, pues únicamente se le concede esta facultad cuando existe un riesgo o urgencia.

4) Dar cumpliendo de lo acordado en junta. Función de cobrar y pagar

Pese a la complejidad de este punto, se debe tener muy en cuenta que una buena gestión de lo cobrado y pagado es vital. El Administrador de Fincas deberá ejecutar los acuerdos que se adopten en las juntas vecinales y, en materia de obras, tendrá la obligación de realizar los pagos y cobros pertinentes que procedan.

5) Conservación de documentación, redacción de actas y conservación de las mismas en libro de actas 

Cabe resaltar que el Administrador actúa en cualquier supuesto como secretario de cuantas juntas se realicen y deberá custodiar a disposición de los titulares, cualquier documentación comunitaria. De esta obligación, extraemos que, el Administrador deberá conservar durante un plano de cinco años todas las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos importantes derivados de las reuniones. Ejemplos de documentación a custodiar serían las facturas, recibos, contratos o acuerdos de cualquier tipo. En este sentido, además se deberá conservar debidamente en el libro de actas y el conjunto de las mismas que extraiga de cualquiera de las reuniones que realice en el seno de sus servicios como administrador fincas. Si existiera cambio de Administrador de Fincas: el libro o los libros de actas que mantenga la comunidad se deberá conservar y traspasar del Administrador saliente al Administrador entrante.

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Con el transcurso del tiempo, la figura de los administradores de fincas se ha vuelto un distintivo primordial en la gestión de las comunidades en todo el territorio español. Su trabajo ha sido indispensable para solventar controversias económicas y mala praxis de otros sujetos que han querido representar dicha figura sin estar capacitados para ello.
El elemento más importante que debe cumplir un administrador de fincas es ser un profesional titulado y preferiblemente miembro del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona. Esto será lo que garantice una correcta gestión administrativa de las fincas y comunidades que dirija.
Otra característica que debe reflejarse en su figura es la transparencia, pues bien, toda la contabilidad, contratos y documentación relevante de la comunidad, debe estar a disposición de los propietarios en todo momento. Las personas pertenecientes a la comunidad, han de tener fácil acceso a todo tipo de documentación y, para ello, el administrador de fincas deberá mantenerla perfectamente ordenada.
De este modo, siempre y cuando se cumpla el supuesto mencionado con anterioridad, la velocidad de respuesta en la gestión de cualquier incidencia se minimizará oscilando entre las 24 y las 48 horas. Margen suficiente para efectuar la correcta solución de problemas comunitarios. Esto último, junto con la preocupación por los intereses de la comunidad de vecinos por parte del administrador de fincas, garantizará por tanto el bienestar en la gestión de espacios comunes.

Con todo, nada de lo expuesto sería posible sin un seguimiento exhaustivo de los servicios que enriquecen la comunidad (ascensorista, empresa de limpieza, jardinería, extintores, etcétera). Mantener dicho seguimiento proporcionará al administrador la información necesaria para la mejora de la calidad en los servicios establecidos y la evaluación y valoración de posibles mejoras comunitarias. En añadido, tal gestión confluirá en un mejor control de los consumos que, por ende, derivará en un mayor control de los gastos fruto del consumo de luz o del agua.
Resaltamos que, a fin de hacer plausible todo lo esgrimido, la confianza entre el administrador de fincas y los vecinos es primordial. El administrador debe ser un profesional cercano, totalmente accesible y que ponga todos sus esfuerzos en el bien de todos los propietarios. Si bien también es importante que sus honorarios se ajusten a los estipulados por el mercado, lo que debe primar a la hora de escoger un buen administrador de fincas es la calidad de su figura y de los servicios que pueda proporcionar a la comunidad de propietarios.

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